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上半年广州旧改用地出让同比增193.3% 多房企布局

land.fang.com 房天下土地网  2017年09月08日10:27 来源:新快报(广州) 分享
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[摘要] 八月下旬,广东省国土资源厅通过其官方微信平台发布了今年上半年广州城市更新的“成绩单”,其中广州“三旧”改造进展数据显示,今年上半年,广州出让城市更新用地21.8公顷,同比增长193.3%。

八月下旬,广东省国土资源厅通过其官方微信平台发布了今年上半年广州城市更新的“成绩单”,其中广州“三旧”改造进展数据显示,今年上半年,广州出让城市更新用地21.8公顷,同比增长193.3%。城市改造背后自然少不了开发商的身影。近年来,一线城市土地市场供求关系紧张,越来越多的房企在拿地竞争激烈的情况下,将目光投向了城市更新改造项目,以期通过参与旧改获得城市优质土地资源。以广州为例,今年上半年几大重点推进“三旧”改造项目中,茅岗、文冲、鱼珠、暹岗、火村及同宝路旧厂等项目就分别由富力、万科、保利、大壮、珠光和佳兆业等房企参与开发改造。业内有分析指出,参与城市更新开发商应做好资源整合,加强运营能力。

1、全年正式计划实施城市更新项目111个

据广东省国土资源厅,今年上半年,在促进集约节约用地和城市可持续发展方面,广州市作出了不少努力,收效明显。其中,出让城市更新用地21.8公顷,同比增长193.3%,盘活了低效存量建设用地,提升节约集约用地水平。而今年全年正式计划实施的城市更新项目有111个,其中全面改造类14个,微改造类97个,总用地面积14.1平方公里,均在有序组织实施。在落实房地产调控部署,加快推进成片连片改造方面,7月份,市城市更新局制定的《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》(下称《保障计划》)也正式印发实施。《保障计划》制定了广州城市更新项目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标,并以多项措施确保城市更新土地有序供应,包括重点推进11个区的13条、4.4平方公里旧村全面改造项目审批或启动等。

记者注意到,相关部门公布的今年二季度开工的旧改项目有6个,包括中国雪柜实业有限公司同宝路旧厂、茅岗社区茅岗路以西“城中村”、火村、文冲石化路以西、暹岗旧村和鱼珠国际木材市场商业单元,分别由佳兆业、富力、珠光、万科、大壮和保利参与开发。不过,暹岗旧村一直到下半年的7月30日才正式动工,而其他项目均在上半年有所进展。此外,下半年的城市更新改造工作也传来了不少新进展消息。由万力集团和时代地产联合开发的黄埔化工公司旧厂改造项目在8月底正式启动,首期开工的商业地块用地面积近2公顷,总建筑面积约10万平方米,预计总投资约10亿元,将老旧化工厂变身成现代化综合商业体。而由凯德集团参与更新改造的荔湾大坦沙岛上,首个江景亲水居住社区也预计将于近期亮相市场。

2、品牌房企的旧改布局

2013年5月,同宝路雪柜厂旧改地块被佳兆业以18.68亿元总价以及6.68万平方米配建面积竞得,折合楼面价25597元/平方米。如今时隔4年,同宝路雪柜厂旧改地块上,主打别墅和复式洋房的佳兆业天墅面世在即。由于城市更新运作周期较长,能够成功操作这一业务的大多是资金实力雄厚的央企或旧改开发经验丰富的民企,佳兆业正属于后者,集团从1999年开始参与旧城改造。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在8月底召开的年中业绩发布会上就表示,佳兆业并非纯房地产公司,而是一个包含城市更新及房地产开发两项业务的一二级联动企业。他还透露,目前佳兆业共有40多个城市更新项目,已签约占地面积有1400万平方米左右,预计未来两年会释放400多万平方米的旧改土地。

黄埔茅岗村是广州目前最大的一个“三旧”改造项目,改造后计容面积为227.43万平方米,体量约为琶洲的两倍,杨箕、猎德的三倍。其中,融资地块包括80.1万平方米住宅建筑面积,按套均面积100平方米计算,建成后融资区可提供约8000套商品住宅。这意味着,预计5-8年的改造完成后,茅岗村将成为市中心少有的住宅供应大盘。今年3月份,首期安置房项目已破土动工。拿下这一“巨无霸”项目的开发商广州市腾顺投资有限公司,其企业法人为富力地产,法定代表人是富力集团董事长李思廉。参与过杨箕村改造的富力集团,尽管至今都对参与茅岗村旧改显得低调,不过早在2016年消息公开前,李思廉就曾表示富力在广州握有大量旧改项目,不再急着“抢地”,可见旧改项目已成为富力集团重要土储资源。

火村旧村改造用地超60公顷,规划建筑量近200万平方米,预计投资约114亿元,今年计划开工总建筑面积近10万平方米。今年4月份,火村旧村改造项目村民复建安置房建设启动。火村项目改造并非珠光集团首个旧改项目,时任珠光集团总裁助理、资产管理中心总经理饶富欣就曾公开对媒体表示,珠光集团最擅长“烂尾楼改造”,只是随着可改造烂尾楼减少,公司便转做“三旧”改造。2010年以来,珠光集团在广州参与了黄沙广铁南站、潭村、沥滘村等旧改项目,其中在黄沙开发出的珠光御景壹号2014年开盘均价已达4万元/平方米,单价已经超6万元,而目前在售的望江大单位均价约9万元/平方米。

文冲村则是万科在广州参与的首个旧村改造项目,也是广州拆迁量最大的旧城改造项目,目前项目正加速改造中,一到三期回迁安置房已建成并交付使用,在建的还有四到七期。项目中开发的万科城市之光,包含108万平方米住宅,将全面引进万科旗下的商业街、写字楼、公寓、教育、养老等配套,不过首批入市产品以公寓等商服物业为主。

鱼珠港则率先开发商服用途项目,由央企保利地产联手广物集团打造的“鱼珠港综合体”占地约59.6万平方米,总建面约110万平方米,定位为黄埔临港经济区的核心引擎,目前写字楼已经陆续开售。广州是保利地产的大本营,早从2009年开始,保利地产就参与过许多旧城改造项目,备受关注的包括琶洲村、冼村等。

3、旧改周期长 参与门槛高考验房企实力

虽然不少房企都在参与城市旧改,但由于城市旧改项目往往持续周期较长,少则三五年,多则八年十年不等,会较长时间地占用企业资金,同时开发成本较高,对企业的资金实力也是一大考验。

相关人士表示,参与旧改需要巨额的前期投入,如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利,其间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说,参与旧改时,必须先整合集团资源,打通融资渠道,铺好资金来源之路。还有专家也判断,未来旧改市场还将继续吸引更多的房企关注。但对于参与城市旧改的房企而言,显然还需要更加谨慎选择项目,才能规避风险。目前的旧改模式尚未成熟,未来房企在这方面还有更多的创新空间,尤其要强化运营能力的提升。

此外,8月份,市城市更新局也发布了《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见(征求意见稿)》,加强了对参与旧改的开发商的甄选机制。《意见》规定:旧村改造用地面积小于30公顷的项目,企业需一次性缴纳履约金(现金)不得少于2亿元;用地面积大于(等于)30公顷的项目,企业需一次性缴纳履约金(现金)不得少于3亿元。此外,村集体经济组织应选择“三年内无不良诚信记录、企业注册资本不得少于1亿元”的合作企业,并优先挑选已有旧村改造经验,累计开发量达30万平方米以上的合作企业。这意味着,未来,只有拥有足够资金成本的大企业,才有机会参与广州旧村改造。

责任编辑/wangjiebj
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