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如何防范土地转让合同中存在的风险?

land.fang.com 房天下土地网  2017年08月10日10:11 来源:网络 分享
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[摘要] 土地转让和土地出让是不一样的,出让相当于是从国家政府手里拿土地,而土地转让是从个人,也就是说具有土地使用权的人拿地了,这就相当于一个是“一手货”一个是“二手货”了,因此,再从法律的角度来看,土地转让的风险要远大于土地出让的风险。下面就谈一谈如何防范土地转让合同中存在的风险。

土地转让和土地出让是不一样的,出让相当于是从国家政府手里拿土地,而土地转让是从个人,也就是说具有土地使用权的人拿地了,这就相当于一个是“一手货”一个是“二手货”了,因此,再从法律的角度来看,土地转让的风险要远大于土地出让的风险。下面就谈一谈如何防范土地转让合同中存在的风险。

一、土地转让需做好前期调查工作

(1)实地调查

主要调查:土地之上建筑物、附属物现状;周边配套现状;是否存在出租情况;土地之上是否存在未搬迁户等情况。并可走访当地有关部门或人士,了解该土地有无历史遗留等问题。

(2)法律调查

主要调查内容:土地使用权的取得方式、使用年限;建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致;转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人;《国有土地使用权出让合同》的履行情况;调查土地开发投入情况(是否为闲置土地以及开发手续及开发投入情况);土地是否有查封、抵押等;以及转让方的所有股东是否同意土地转让等。

二、土地转让合同的风险防范

在合同起草、审查阶段,要将主要法律风险点考虑到位并作出相应的安排。

(1)转让标的(转让土地)的确认

对于转让标的即所转让土地的信息要在合同中全面体现,如此做首先解决的是转让方与受让方信息不对称的问题,其次是信息披露之后可强化转让方对所转让土地的保证责任。

(2)关于转让价格

实务中,要注意如约定的价格为税后价格,要作出特别约定以免争议。同时,该转让价格应为真实交易价格,否则有违规避税的嫌疑。

(3)合同的解除

因土地转让标的往往巨大,关涉转让双方重大利益,一旦解除合同想回复原状都很难,因此在履行过程中,以不轻易解除合同为原则。但对于受让方来讲,确实存在能否解押、能否过户等变数,对于转让方来讲,也存在受让方能否及时付款等变数。因此,可主要针对上述所提要点设计解除条款,以合同目的无法实现为解除原则,在违约的量的设计上,也要充分考虑,不能因为轻微或轻违约就赋予合同解除权。

(4)关于转让税费的承担

对于因本次土地转让产生的税费负担,要在合同中作出明确约定,除了约定有哪一方承担,还要约定税费的项目,在土地转让过程中,要产生土地增值税、营业税及附加、印花税以及所得税等,这里容易被忽视的是所得税,如约定不到,往往会产生争议。将税费项目列明,有利于双方责任的确定。如搞不清到底要缴纳哪些税,需要事先问询税务部门。

责任编辑/wangjiebj
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