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北京 | 商办凛冬将至?丽泽商务区两地块流拍+近底价成交

land.fang.com 房天下土地网  2017年05月19日09:26 来源:房天下土地网 分享
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[摘要] 今日,北京丰台区丽泽商务区2宗相邻商业地块截止挂牌,两地块总用地面积约4万平方米,总规划体量达24万平方米,起始总价为64.8亿元,推出楼面价均为27000元/平方米。值得注意的是,两宗地块竞得人需对项目100%自持,持有年限和土地出让年限一致(商业40年办公50年)。

今日,北京丰台区丽泽商务区2宗相邻商业地块截止挂牌,两地块总用地面积约4万平方米,总规划体量达24万平方米,起始总价为64.8亿元,推出楼面价均为27000元/平方米。值得注意的是,两宗地块竞得人需对项目100%自持,持有年限和土地出让年限一致(商业40年办公50年)。

最终丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块因无人报价流拍,D-07、D-08地块则以43.4亿元近底价成交,被华润+首开+金茂+金石联合体竞得,成交楼面价 27125元/㎡,溢价率0.46% 。

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丰台区丽泽金融商务区两宗地

两宗地块所处的丽泽商务区是北京三环内颇具规模的商办开发区域,商业项目集中,区位优势明显。地块靠近西三环南路,毗邻在建地铁14号线中段东管头站,北部有丽泽长途汽车站,交通便捷,配套完善。但最终丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块因无人报价流拍,D-07、D-08地块则以43.4亿元近底价成交,被华润+首开+金茂+金石联合体竞得。

北京商办遇冷?

与此前底价成交的房山长阳、通州马驹桥商办用地一样,丰台丽泽商务区两宗地块的地理位置、区域发展、基础条件都相当不错,按理说“无人问津”是小概率事件。但如今不仅报价者寥寥,更是遭遇了流拍的命运。这是什么原因造成的呢?

答:

►  丰台丽泽商务区两宗地块均需竞得人对项目100%自持,持有年限和土地出让年限一致。

之前底价成交的房山长阳、通州马驹桥商办用地均需自持20年,丰台这两块地更进一步,要求100%自持年限与土地出让年限一致,翻阅出让文件之后可以看到,这两宗地块的出让年限为“商业40年办公50年”。如今调控趋严,房地产企业资金链、现金流重压难消。

北京“限房价、竞地价”、不断加长的自持周期、90/70政策、商办最小分割单元≥500㎡等限制也使企业在北京开发项目的投资回报周期进一步拉长。在目前企业普遍需要资金快速流转的境况下来看,长期自持对企业自身资金实力、运营实力的考验绝对不小。

D-01地块:

►  网络报价期间未获得报价,最终流拍。

►  地块四至为:东至D-03地块,南至D-07、08地块,西至管头路,北至丰台北路。规划用途为B4综合性商业金融服务业用地,容积率6.3,规划建筑面积为8万平方米,起始价21.6亿元。

►  竞得人需对项目100%自持,持有年限和土地出让年限一致;竞得人需在北京丽泽金融商务区成立一家能够独立承担责任的企业进行以上宗地的开发。

D-07、D-08地块:

►  开拍前获得2次报价,开拍之前据传是首创和华润+首开+金茂+金石联合体这两家报名,但实际上并未举行现场竞价,华润+首开+金茂+金石联合体在现场直接开始签订合同,具体情况尚不清楚。

►  最终被华润+首开+金茂+金石联合体以43.4亿元竞得此地,成交楼面价 27125元/㎡,溢价率0.46% 。

►  地块四至为:东至D-10地块,南至D-09地块,西至管头路,北至D-01地块。规划用途为F3其他类多功能用地,容积率为5.8,规划建筑面积为16万平方米,起始价43.2亿元。

►  竞得人需对项目100%自持,持有年限和土地出让年限一致;竞得人需在北京丽泽金融商务区成立一家能够独立承担责任的企业进行以上宗地的开发。

两宗地位置示意图

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

丰台区丽泽商务区(D区)控规图

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

丽泽金融商务区·区域解读

区域规划角度:北京丽泽商务区作为三个新兴金融功能区之一,对北京金融体系发展意义重大。该区占地525万平方米,具有“一心,三区,多绿带”的空间结构,区域建设秉承绿色金融区、人文不夜城、智能交通网和复合地下街的理念,将打造成北京市金融领域开发建设的新地标。

土地市场角度:该区域分为D、E、F三个区域,自2011年以来通过招标和挂牌形式累计成交15宗商办地块,总计占地面积约25万平方米,其中大多数地块容积率在5-10 之间。价格方面, 成交楼面价在1万元/平方米至2万元/平方米之间,2015年1月丰台区丽泽路E-01、E-05、E-06地块经过52轮激烈竞价,由金石联合体以25.1亿元竞得,成为该区域目前唯一成交楼面价破两万每平的商办地块。

入市地块布局方面:E区域成交地块数量领先, D区域仍有10余宗地块等待入市,相对本次出让地块,这些地块离地铁线路略远。本次地块规划用途以商业金融、园区商业服务为主 ,极大发挥出其具备的商业优势 。

 

责任编辑/zhuyanyan.bj
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