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控地因城施策 一线城市供地缘何越来越少

land.fang.com 房天下土地网  2017年03月13日10:29 来源:华夏时报 分享
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[摘要] 但近几年北京住宅用地供应量似乎一直在减少。北京近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》,其中商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成。

从北京规划国土委获悉,自2月22日至3月8日,仅半个月时间,北京挂出14宗经营性用地,7宗住宅用地,住宅用地位于通州、密云、大兴和丰台区,且均为自住房和限价房地块。

“从北京土地供应看,限价房与自住房将成为今年北京土地市场的主要特征。”分析师判断,今年北京房价出现稳中微降的可能性大,因为限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。

但近几年北京住宅用地供应量似乎一直在减少。北京近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》,其中商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成。

其实近年来很多城市“增加的土地供应”并没有达到预期的目标。比如2016年某一线城市计划出让商品房用地1250公顷,但实际仅成交44宗土地,成交面积465万平方米,也仅为当年供地计划的37.2%。

“当前,我国房地产存在的问题就是供给侧方面的土地供需错位。”住建部住房政策委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,土地制度改革是房地产市场长效机制重要的部分。

京沪供地远郊化

近几年,北京严控土地供应规模的同时,供地逐渐向郊区倾斜。

据了解,2017年北京首场土拍入市的3幅地块仍旧是房山区、平谷区、门头沟区等远郊之地。“北京已进入了疏解式发展阶段,并对新增用地加以严格的约束。”全国代表、北京市市长蔡奇近日表示,北京将逐渐疏解非首都功能,实现京津冀的协同发展。

对比数据发现,2016年北京土地供应宗数还不到2015年的一半,远郊的土地供应承接了京津冀协同发展、疏解非首都核心功能的重任。根据Wind资讯数据统计,房山、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等2016年供应用地面积395.9万平方米,占全部土地供应面积的90%。

今年,北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。据悉,《北京市2017年国有建设用地供应计划》近日获通过。该计划称,今年北京计划供应土地3900公顷,相比去年减少200公顷。

而供地远郊化已成为北京楼市的主要特征。国土部、发改委去年5月4日联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》显示,北京的土地供应以“减”和“控”为主,环京以“控”和“加”为主旋律。2020年前京津冀土地供应是北京四环以内以“减”为主,四到六环以“存量消化”为主,六环至京冀交界处以“控”为主,而环京则“以控基础上的发展”为主。

具体来说,北京四环以内原则上不安排新增建设用地,鼓励将存量建设用地转化为生态用地;北京四环至六环,不宜再进行高强度大规模建设,建设用地总量基本保持稳定,以存量建设用地结构为主;北京六环至河北交界线处、京津冀生态保护地区,比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地,不宜进行大规模开发建设,重点保障基础设施用地,控制区域新增建设用地;适度发展区指燕郊、大厂、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地,承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域,适度增加新增建设用地。

上海市规划和国土资源管理局在1月11日发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》,提出期内实现规划建设用地规模负增长,做到建设用地只减不增,重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效。

“当前上海也加快了郊区化供地,缓解城市压力。”上海市城市经济学会高级经济师顾海波表示,“一线城城区土地供应越来越少,有的城市已经没有土地可供了,供地郊区化已成大势所趋,城区域将以旧城改造为主。”但随之而来的问题是,远郊的土地储备价值也水涨船高,比如目前北京的大兴、门头沟、顺义楼面价已超过4万元/平方米。

控地因城施策

“此前房地产过度、投机,导致房地产和实体经济失衡,房地产泡沫扩大,金融风险增加,成为当前经济面临的突出问题。”国土部部长姜大明在今年两会期间明确表态说,必须明确住宅用地是保障住有所居的,不能用来炒作投机,并要求“各地国土部门要更加主动自觉担负起房地产用地调控责任”。

姜大明近日在国新办的会上强调,要区分保障性住房和商品房,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

更重要的是,2017年政府工作报告明确指出坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。除政府工作报告外,2016年底经济工作会议和近日召开的会议,都提到坚持住房居住属性定位。

针对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,这也与2016年印发的《国土资源“十三五”规划纲要》的要求相符合。该规划纲要称,未来5年,在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。

“纲要要求,未来不同的地方根据不同的情况,将采用不同的土地政策,因地施策。”顾云昌说,这打破了以前供地指标比较平均的分配,今后更多的要考虑各个城市需求情况来确定土地供应,如在去库存压力很大的城市,就没必要配置更多的用地指标了。

上述纲要提出,用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜,向发展、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜,对超大和特大城城区原则上不安排新增建设用地计划,促进大中小城市和小城镇协调发展。顾云昌认为,“很多城市理解为去库存就是为了卖地,但我认为去库存真正的目的就是为经济转型创造条件。”

分析师表示,今年以来重点城市土地出让金明显增加,土地供应量仍有待加强。统计显示,2017年1-2月全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿,相比2016年同期上涨了73%,二线城市包括南京、武汉、苏州等五城市收金过百亿,涨幅显着,而一线城市更是居前列。

一线城市土地资源十分稀缺,房企近拿地却还是很积极,只是相比此前交易量有所回落,如杭州、天津、成都均无住宅用地成交。据此判断,今年全国热点城市的将有明显降低。“当北京及上海等严格控制土地供应时,意味着京沪等地开始逐渐摆脱土地财政,这是一个积极的变化。”分析师说。

责任编辑/sunfengjuan
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