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重点城市年初热度回落 春节前后将陆续开闸

land.fang.com 房天下土地网  2017年01月12日09:36 来源:中国指数研究院 分享
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[摘要] 2016年末,全国主要城市迎来土地入市高峰期,加之正值传统成交旺季,土地市场整体表现活跃,杭州、南京、南昌等城市年末最后一周收金过百亿,成交均价及溢价率增加。另一方面,部分城市为防止市场过热,对热点地块采取终止或延期出让等措施,收金低于预期值。

2016年末,全国主要城市迎来土地入市高峰期,加之正值传统成交旺季,土地市场整体表现活跃,杭州、南京、南昌等城市年末最后一周收金过百亿,成交均价及溢价率增加。另一方面,部分城市为防止市场过热,对热点地块采取终止或延期出让等措施,收金低于预期值。

2016年末主要城市集中土拍情况

2016年末主要城市土地交易变更情况

2017年1月上旬,土地市场正常回落,供需均呈下行,重点城市将于月中起陆续开闸,郑州、合肥、武汉等城市将于春节前后再迎集中土拍,起始总价水平较高。根据国土资源部要求,广州、杭州、天津、武汉等城市已陆续发布2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划,有利于稳定市场预期。

2017年1-2月重点城市待拍土地情况

重点城市近期土拍分析:

郑州:年末土拍低调收官,2017年预计保持较快供地节奏

12月底,郑州20宗经营性用地出让共收金50亿元,楼面均价为2200元/平方米左右。与前几月公开市场的火热交易不同,近期入市土地以城改项目为主,多为已有项目的后续用地,“内定”程度较大。随着今后城改地入市量的增加,以往“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的土拍模式将逐渐减少,外来房企或更多的加入竞争。

2017年,郑州土地市场预计继续保持较快的供地节奏,春节前后均有土地集中入市,新区、城改用地等为主要供地方向,市场将维持较高活跃度。

武汉:99.2亿滨江地块临阵撤牌,春节后将二次入市

武汉年末最后一场土拍因江岸区二七沿江商务区地块的撤牌,导致收金明显缩水,7宗设定指导价的地块中只有江夏区藏龙岛两宗宅地触顶。江夏区属于武汉楼市限购范围内,目前藏龙岛区域可售房源不多,住宅用地资源稀缺,拍卖地块位于地铁2号线延长线规划站点旁,是吸引多家房企争夺的一大原因。

此前,起拍价达到99.2亿元的二七滨江地块被认为是武汉年末最重磅的1宗地,位于品牌房企云集的二七滨江商务区,包含住宅、商服、文体娱乐、科教、公园与绿地等多种用途,住宅占比超三成,曾有传言将由中信泰富拿下,却在开拍前一天被叫停。今年1月7日国土局重新挂出该宗地,各项规划均未改动,将于2月7日现场出让。

南京:江心洲大体量地块78.4亿成交,全年收金超前两年总和

2016年南京土地成交总面积虽不足供地计划的八成,但“质量”较高,出让金总额达1771亿元,超过2015年与2014年全市收金总和,土地市场成绩单亮眼。2017年,南京土地市场将继续现有土拍政策,在保证供地量的同时抑制高价地,2月14日主城7宗经营性用地将入市,起拍总价逾180亿元。

“断粮”许久的江心洲区域年前成交1宗大体量综合用地,被列为省级重大文化旅游项目,规划物业类型丰富,除住宅外特别强调了文化、娱乐属性,并包含有酒店、商业、海洋馆和大型演艺中心,总用地面积达53.6万平方米。该宗地将与世茂斥资88亿元拿下的河西中部综合地块、华侨城83亿元摘得的河西南部鱼背地块一起,成为河西三大主要板块(河西中部、南部、江心洲)各自的超级综合体,总投资预计都在百亿元以上,将带动河西市场整体发展。

杭州:土地市场热度延续,春节前夕再迎集中出让

杭州房地产市场经多轮调控后效果显现,商品房销售量价均现回落,土地市场则延续热度,在12月26日的土拍收官战中,市区范围内的16宗地块收金总额达283.7亿元,主城区(不含萧山、余杭)收金占比近八成,房企补仓意愿较强。其中景芳单元宅地位置优越,且拥有一线滨江资源,最终成交楼面价突破4万元/平方米,而与之隔运河相对的艮山府项目同为高价拿地后开发,现房销售均价约3.2万元/平方米,由此来看景芳单元宅地的盈利空间非常有限,开发商拿地或更多出于补仓的考量。

2017年春节前夕,杭州市本级将再出让17宗经营性用地,覆盖江干、西湖、拱墅等区域,土地总面积近45万平方米,起拍总价112亿元。

苏州:限购新政后首场土拍引关注,房企拿地热情仍酣

苏州是2016年最早收官的重点城市之一,5宗主城及3宗工业园区地块成功出让,出让金共计185亿元,平均溢价率为41%。面对楼市限购新政的压力,房企拿地热情未减,此次土拍地块区位条件优越,且起拍单价相对较低,综合性价比高,受到追捧也在预料之中。2017年2月15日主城土拍开闸,13宗地块将入市,起拍总价约129亿元。

石家庄:年末入市土地继续“补证”,新年首拍6宗中止

石家庄年末最后一次土拍仍无悬念,9宗住宅地块全部底价成交,共收金47亿元,楼面均价2596元/平方米,其中城中村改造项目及旧改项目在开拍前即已有所归属。今年1月6日新年首拍原定出让的8宗正定新区地块中,6宗住宅用地均中止出让,仅两宗商务金融用地拍出,做为石家庄价格洼地的正定新区正逐渐受到主城价格上涨影响,今年或不再“沉默”。

广州:土拍收官战“夭折”,多宗地块延期至2017年出让

广州原定有8宗地块于12月26日集中出让,但在土拍前夕,从化与增城两宗大体量商住地因故中止,其余则全部延期至2017年1月13日出让。

据悉,土拍收官战夭折的主要原因一是地块本身,3宗商务用地均具定向引资性质,房企拿地积极性不高,番禹宅地受自身条件所限并无太多房企属意,而一向备受关注的广钢新城由于区域内已形成中海、保利为主的格局,新进入者面临较大的竞争压力,仅获两家房企报价;另外一个原因是政策的持续从严,加之广州将土地出让收入预算调低至不足年初的六成,政府卖地压力减小,也就不急于在年前拍地了。

青岛:年前土拍多宗地“熔断”,未来土拍政策待调整

青岛于去年末拍卖38宗经营性用地,单周出让土地总量达181万平方米,并首次采用“熔断”机制:当溢价率达100%以上视为不理性竞拍,系统自动流拍。最终24宗成交,平均溢价率仅为1.1%;李沧区5宗商住地中止交易,市北区、城阳区、黄岛区的9宗含住宅用地触最高限价熔断。

青岛房地产市场以刚性和改善性住房需求为主,受城市配套、生活设施、发展规划等因素影响,部分热点区域房价上涨压力较大,少数高价地的出现也对周边房价起到一定推动作用,2016年上半年温和性上涨、下半年开始涨幅有所扩大。土拍“熔断”机制的推出,有效抑制了热点区域“地王”出现,但未达到增加供应的目的,2017年或将引入“摇号”、“一次报价”等相关规则。

责任编辑/wangjiebj
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