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三高土地市场火热异常 房企或面临资金链断裂风险

land.fang.com 房天下土地网  2016年06月08日09:27 来源:房天下土地网综合整理 分享
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[摘要] 进入5月份,全国多地掀起一轮拍地热潮。一二线城市土地拍卖火爆,呈现高总价、高单价(楼面价)、高溢价的“三高”特点。据统计,今年前5个月,一线城市和核心二线城市已经累计出现39个总价、81个单价。非理性的土地市场,令不少业内人士开始担忧。是哪些因素造成这一轮地价如此疯涨?地价攀升对房企有何风险?

进入5月份,全国多地掀起一轮拍地热潮。一二线城市土地拍卖火爆,呈现高总价、高单价(楼面价)、高溢价的“三高”特点。据统计,今年前5个月,一线城市和核心二线城市已经累计出现39个总价、81个单价。非理性的土地市场,令不少业内人士开始担忧。是哪些因素造成这一轮地价如此疯涨?地价攀升对房企存在哪些风险?

土地交易再掀热潮

依托市场基本面的好转,率先在部分热点二线城市抬头。

数据显示,今年一季度,300个城市土地成交16092万平方米,同比减少12%,出让金4408亿元,同比增加4%。从北上广深等一线城市来看,由于供地计划推出较晚,一定程度上也导致前4个月一线城市土地出让节奏出现明显放缓。但进入5月之后,伴随多宗地块的集中入市,一线城市频出,与此同时,二线城市的热点也继续提升。

今年前5个月,北上广深等一线城市出现10个总价(按照总价40亿元以上的地块来计算),其中北京2个、上海6个、深圳2个;同样,一线城市也有12个楼板价(按照2.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,北京3个、上海8个、深圳1个。

前5个月,二线城市当中,出现29个总价(按照总价30亿元以上的地块来计算),其中南京13个、苏州7个、杭州3个;同样,二线城市也有69个楼板价(按照1.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,杭州15个、苏州15个、南京12个。

总的来看,今年1-5月一线城市、二线城市出现39个总价、81个楼板价。另据一项统计显示,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上, 达400%。而在上一个“年”2013年,全国的“”数量也不过60幅。

业内普遍预计,6月地价仍将继续攀升。6月前3天,20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿元,从拿地均价看,6月以来,标杆房企获得的75.69万平方米土地,平均楼面价高达3.23万元/平方米,而今年前5个月平均楼面价仅有4800元/平方米,提升了6倍还多。

部分房企或面临资金链断裂风险

地价快速攀升对房企存在哪些风险?

新城控股副 总裁欧阳捷:土地稀缺必然使得地价攀升,地价攀升的风险主要在于:一是推高房价导致泡沫风险。在一些热点城市,地价占房价比例已经超过30%,甚至有的高达40%,推高了房价。二是减少需求形成有价无市。过高的房价必然导致需求要么被抑制、要么被挤走(移师海外),市场萎缩。三是土地价值虚高资不抵债。高地价虽然会形成资产净值高,但只是纸面财富,一旦房价下调,土地资产实际价值也会缩水。

业内人士表示:增加,既说明房企拿地的积极性是在增加的,也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是,很多房企实际上面临后续产品定价的难题,对于此类项目来说,后续增加了项目开发周期放缓等风险。另一个风险是,高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点,对后续项目的营销是极大的考验。

相关人士分析:一线城市和核心二三线城市“日光盘”频现与频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素,市场将很快进入调整周期。在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业,这四类企业受影响预计会比较大,极有可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。

(本文根据中国新闻网所刊文章综合整理)

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